La nouvelle Loi de Finances 2025 a été promulguée ce 14 février, et apporte plusieurs modifications significatives qui auront un impact direct sur les investisseurs immobiliers. Dans cet article, découvrez les principaux changements et leurs conséquences.
La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les locations LMNP.
Jusqu’en 2025, la plus-value immobilière imposable se calculait simplement en soustrayant le prix d’achat du bien du prix de revente. Désormais, avec la réintégration des amortissements dans le calcul, la base imposable est fortement augmentée.
Exemple concret : Un investisseur achète un bien pour 250 000 €, avec un amortissement cumulé de 75 000 €. S’il revend son bien 350 000 €, la réforme de 2025 modifie le calcul de la plus-value taxable.
Avant la réforme, la plus-value taxable est de 100 000 € (= 350 000 € – 250 000 €)
Après la réforme :
- Prix d’achat ajusté = 250 000 € – 75 000 € = 175 000 €
- Nouvelle plus-value taxable = 350 000 € – 175 000 € = 175 000 €
Cette mesure pénalise les investisseurs qui amortissent leur bien, augmentant considérablement la fiscalité en cas de revente.
Le retour du prêt à taux zéro pour tous
Le PTZ, initialement restreint à certaines zones et aux appartements, est désormais étendu à toute la France et aux maisons individuelles, à condition de réaliser des travaux de rénovation.
Les ménages français sont également heureux de ce revirement. En effet, selon une récente étude, 8 personnes sur 10 préfèrent vivre dans une maison plutôt qu’en appartement*
*Sondage réalisé par l’IFOP pour la FFC par questionnaire en ligne du 19 au 20 janvier 2022 sur un échantillon de 1.007 personnes
L’augmentation des frais de notaire
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), pourront être augmentés de 0,5 point par les départements, portant ainsi leur taux entre 7,5 % et 8,5 % pour l’ancien.
Cette hausse représente un coût supplémentaire de 500 € par tranche de 100 000 € d’achat. Toutefois, les primo-accédants pourraient être exonérés de cette augmentation, selon la décision des collectivités locales.
La baisse des aides MaPrimRenov
MaPrimeRénov, l’aide phare pour la rénovation énergétique des logements, subit une réduction de son enveloppe budgétaire.
Les ménages souhaitant rénover leur logement devront prévoir un reste à charge plus élevé.
Voici la baisse des taux d’aide par saut de classes énergétiques :
- Saut de 2 classes : l’aide passe de 30 % à 10 %
- Saut de 3 classes : l’aide passe de 35 % à 15 %
- Saut de 4 classes ou plus : l’aide passe de 35 % à 20 %
Une exonération exceptionnelle pour les dons familiaux
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 instaure une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons effectués au profit des enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. À défaut de descendants directs, cette exonération s’applique également aux neveux et nièces : 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire.
Ces dons doivent être exclusivement destinés à :
- L’achat ou la construction d’une résidence principale
- Les travaux de rénovation énergétique du logement
Les conditions à respecter :
- Le bénéficiaire du don devra conserver le bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.
- L’exonération ne s’applique pas si les travaux bénéficient déjà d’une aide publique, comme MaPrimeRénov.
- Cette mesure sera valable jusqu’à fin 2026.
La Loi de Finances 2025 apporte des changements majeurs qui influenceront le marché immobilier. Il est donc crucial d’anticiper ces évolutions et d’adapter ses stratégies patrimoniales en conséquence. Nous vous encourageons à contacter l’équipe Cyfa Patrimoine qui sera à votre disposition pour vous accompagner tout le long de vos projets !
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